Im Jahr 2025 wurden in München wieder mehr Immobilienkäufe vertraglich vereinbart. Energetische Vorgaben können dabei den wirtschaftlichen Nutzen eines Kaufs erheblich verändern. Seit dem 29. Juli 2026 ist das Gesetz neu strukturiert. Besonders alte Heizkessel profitieren von weggefallenen pauschalen Austauschregelungen nun deutlich. Nicht aufgehoben wurden Pflichten zur Dämmung von Decken und Leitungen. Erwerber kleiner Wohngebäude müssen mögliche Zweijahresfristen nach Übergängen beachten sorgfältig. Die Modernisierungsplanung sollte deshalb Bestandteil jeder technischen Ankaufprüfung sein frühzeitig.
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Heizungsmodernisierung bleibt trotz entfallener Austauschpflichten technisch regelgebunden
Das GModG beseitigt die bisherige Pflicht, neu installierte Heizungen generell überwiegend mit erneuerbarer Energie oder unvermeidbarer Abwärme zu betreiben. Die frühere Mindestquote von 65 Prozent ist mit der Aufhebung der §§ 71 bis 73 entfallen. Ebenfalls gestrichen wurden das Betriebsverbot für über dreißig Jahre alte Konstanttemperaturkessel und die Regelung zum Ende fossiler Heizkessel ab 2045. Bestehende Anlagen dürfen daher grundsätzlich weiterbetrieben werden. Anforderungen aus dem Immissionsschutzrecht und technische Betreiberpflichten gelten jedoch weiterhin uneingeschränkt.
Unzureichend gedämmte Dachbereiche können Pflichten für Geschossdecken weiterhin auslösen
Die verbindlichen Nachrüstpflichten des GModG gelten weiterhin für energetisch unzureichende Bauteile und technische Komponenten. Eine oberste Geschossdecke muss ertüchtigt werden, wenn sie keinen ausreichenden Mindestwärmeschutz besitzt und das darüberliegende Dach ebenfalls nicht wirksam gedämmt ist. Darüber hinaus sind frei zugängliche, bislang ungedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Bereichen zu isolieren. Diese Maßnahme reduziert Leitungsverluste, verbessert die Energieeffizienz und kann den Heizenergiebedarf eines Bestandsgebäudes spürbar verringern und Betriebskosten auf Dauer deutlich senken.
Grundbuchvollzug ist alleiniger Auslöser der zweijährigen Nachrüstfrist beim Erwerb
Ein Eigentümerwechsel kann bei kleinen Wohngebäuden besondere energetische Pflichten auslösen. Dies setzt voraus, dass der Eigentümer am Stichtag 1. Februar 2002 mindestens eine Wohnung selbst bewohnte. Nur beim ersten Eigentumsübergang danach muss der Erwerber vorhandene Nachrüstpflichten innerhalb von zwei Jahren erfüllen. Die Frist knüpft ausschließlich an die dingliche Rechtslage an. Sie beginnt daher mit der Eintragung im Grundbuch. Vertragliche Regelungen, Kaufpreisfälligkeit, Besitzübergabe und Schlüsselübergabe sind für den Beginn nicht entscheidend. Spätere Übergänge bleiben folgenlos.
Eigentümer trägt Nachweispflicht für wirtschaftlich nicht vertretbare Dämmmaßnahmen selbst
Für Eigentümer eines selbstgenutzten Ein- oder Zweifamilienhauses enthält § 35 Absatz 4 GModG eine wichtige Einschränkung der Dämmverpflichtung. Die Pflicht entfällt, wenn eine energetische Maßnahme mehr kostet, als sie innerhalb einer angemessenen Frist an Energiekosten einspart. Dabei kommt es auf eine realistische Prognose an. Die Ausnahme besteht unmittelbar aus dem Gesetz. Wer sich darauf beruft, sollte eine fachliche Wirtschaftlichkeitsberechnung vorhalten, da im Konfliktfall der Eigentümer die Voraussetzungen der Unwirtschaftlichkeit beweisen muss.
Geförderte Sanierungen bergen bei Verstößen zusätzliche Rückforderungsrisiken für Eigentümer
Energetische Mängel können neben Sanierungskosten auch behördliche Geldbußen nach sich ziehen. Der Bußgeldrahmen des GModG beträgt maximal 50.000 Euro je Verstoß. Besonders relevant sind Nachrüstpflichten bei unzureichend gedämmten obersten Geschossdecken. Bei Umbauten gelten zusätzlich technische Mindestwerte für die betroffenen Bauteile. Förderungen stehen häufig unter Bedingungen, deren Verletzung finanzielle Nachteile verursacht. Eine Bestandsanalyse vor dem Erwerb zeigt alle wesentlichen Risiken frühzeitig. Käufer erhalten damit eine verlässliche Basis für Finanzierung und Modernisierungsplanung.
Eigentümer können Heizsysteme passend zum jeweiligen Gebäude auswählen
Die Regelung in § 42 GModG schafft für freiwillig austauschende Eigentümer technische Entscheidungsfreiheit. In bestehenden Gebäuden können sie eine Wärmepumpe installieren, Biomasse als Energieträger verwenden oder sich an ein Wärmenetz anbinden lassen. Hybride Lösungen mit mehreren Wärmequellen sind ebenfalls zulässig. Vor der Festlegung sollte eine Bestandsanalyse erfolgen. Sie ermittelt Wärmebedarf, Eignung der Heizflächen, Zustand der Gebäudehülle, Flächenreserven, Anschlussmöglichkeiten und voraussichtliche Kosten. Dadurch wird die Anlage auf die Anforderungen des Hauses abgestimmt.
Vorhandene Anlagen bleiben trotz Verkauf von Klimawärmequoten weiterhin befreit
Rechtlich entscheidend ist bei fossilen Neuanlagen im Bestand nicht das Baujahr des Gebäudes, sondern der Einbautermin der Heizung. Erfolgt dieser nach dem 29. Juli 2026, gelten für Gas, Heizöl und Flüssiggas steigende Klimaneutralitätsquoten. Zehn Prozent werden 2029, fünfzehn Prozent 2030, dreißig Prozent 2035 und sechzig Prozent 2040 verlangt. Bestehende Geräte unterliegen diesen Stufen nicht, auch nicht nach einem Eigentumsübergang. Im Jahr 2045 müssen Brennstoffe im Verkehr vollständig klimaneutral sein dann.
Kleine Reparaturen lösen meist keine energetischen Sanierungspflichten aus
Eine pauschale Pflicht zur Modernisierung aller Wohngebäude ist im GModG nicht enthalten. Entscheidend ist, ob ein Eigentümer bauliche Veränderungen an geregelten Bauteilen vornimmt. Der Austausch von Fenstern, die Verbesserung einer Fassade oder die Erneuerung des Daches lösen Anforderungen aus. Anlage 7 bestimmt die zulässigen Werte für die betroffene Teilfläche. Für Außenwände gilt ein Höchstwert von 0,24 W/(m²K). Bei Arbeiten an maximal zehn Prozent der Gesamtfläche muss der Wert nicht eingehalten werden.
Neue Paragraphenzuordnung macht fachliche Kontrolle älterer Unterlagen erforderlich
Bei Immobiliengeschäften sollten Paragraphenangaben stets dem derzeitigen Gesetzesstand entsprechen. Die Neustrukturierung hat die früheren GEG-Normen § 47, § 48 und § 51 in § 35, § 36 und § 39 GModG überführt. Werden alte Vertragsentwürfe oder Gutachten ungeprüft verwendet, können Beteiligte falsche Fundstellen übernehmen. Eine Prüfung durch einen sachkundigen Fachmann ordnet die Zitate richtig zu und zeigt, ob daraus weiterhin Verpflichtungen, technische Anforderungen oder Förderbedingungen folgen können oder entfallen können.
Der Wegfall der früheren Austauschpflicht für überalterte Heizkessel verändert die Risikobewertung beim Erwerb von Bestandswohnungen und Häusern. Nicht das Baujahr, sondern Funktionsfähigkeit, Emissionen und Wirtschaftlichkeit stehen nun im Vordergrund. Gleichwohl müssen Erwerber Dämmdefizite und unisolierte Rohrleitungen erfassen. Bei geeigneten kleinen Wohngebäuden kann der erste Eigentumsübergang eine verbindliche Umsetzungsfrist auslösen. Für neue fossile Heizanlagen gelten ansteigende Vorgaben zu klimaneutralen Anteilen. Heid Energieberatung München prüft rechtliche Pflichten, technische Maßnahmen, Fördermittel und Folgekosten.
