Haus kaufen in Österreich als Deutscher: Wieso man uns Knüppel zwischen die Beine wirft

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Würden Sie nicht gerne Freunde in Ihre Ferienwohnung in Salzburg einladen? Was kann einem Deutschen beim ‚Haus kaufen in Österreich‘ an Widrigkeiten begegnen? Alles, was Sie vor dem Hauskauf wissen sollten, lesen Sie jetzt.

Viele Deutsche kaufen ein Haus in Österreich

Kein anderes Nachbarland ist bei den Deutschen für den Kauf einer Immobilie so beliebt wie Österreich. Die Liebe zu Österreich haben bereits 131.282 Deutsche umgesetzt: ihr Hauptwohnsitz lautet auf Wien. 77.122 Bürger haben dort ihren Zweitwohnsitz. Die Zahlen dürften weiter steigen. Der Immobilienkauf in Österreich scheint einfach zu sein. Doch leider trügt der Schein. Von Bundesland zu Bundesland sind die Regelungen unterschiedlich. Und diese unterscheiden sich nochmals für Baugrundstücke, Wohnungen, land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften. Was sind grüner Grundverkehr und Baulandgrundverkehr? Und was sollten ein Deutscher vor dem Kauf einer Immobilie beachten?

Wann ist Deutschen der Hauskauf in Österreich möglich?

Eine Immobilie in Österreich zu erwerben, wird theoretisch keinem Deutschen verwehrt. Die Mitgliedschaft von Österreich in der EU eröffnet diese Möglichkeit ohne Einschränkung. Landwirtschaftliche Immobilien sind jedoch nicht frei zugänglich. Für Deutsche kommen beim Immobilienerwerb eine ganze Reihe von Fragen auf. In der Regel werden die Gedanken zunächst Richtung Steuer driften. Allerdings empfiehlt es sich, das Augenmerk auf Rechtsfragen zu richten. Diese sind schwieriger zu lösen.

Schritt für Schritt: der zweistufige Immobilienerwerb mit Titel und Modus in Österreich

Die Grundlage für den Erwerb eines Hauses in Österreich liefert das österreichische Recht. Andere Rechtsordnungen können hier nicht angewendet werden. Das österreichische Recht sieht dabei für den Käufer eine besondere Schutzfunktion vor. Der Kauf erfolgt in zwei Stufen. Vor zwei Gefahren soll der Käufer bewahrt werden: zum einen Belastungen durch Dritte und zum anderen gutgläubiger Erwerb.

  • Der Titel: das Verpflichtungsgeschäft

    Der Kauf des Hauses wird in dem Moment verbindlich, da beide Parteien das Verpflichtungsgeschäft abschließen. Dabei geht noch kein Eigentum vom bisherigen Eigentümer an den Käufer über. Lediglich die Modalitäten werden festgelegt. Neben dem Kaufvertrag kommt oft auch ein Schenkungsvertrag zur Anwendung.

  • Stufe 2 des Kaufs: der Eigentumserwerb oder Modus

    Wird der Kauf ins Grundbuch eingetragen, wird damit endgültig der Erwerb des Eigentums vollzogen. Hierfür wird eine grundbuchfähige Urkunde benötigt. Von beiden Parteien wird eine Unterschrift auf der Urkunde geleistet. Die Beglaubigung der Unterschriften wird von einem Gericht oder von einem Notar vorgenommen. Der notarielle Kaufvertrag ist in Österreich nicht zwingend, in Deutschland schon.

Erklärungen & Genehmigungen beim Immobilienerwerb

Der Erwerb einer Immobilie nach dem zweistufigen Verfahren wirkt zunächst einfach. Doch der Staat Österreich verlangt zusätzliche Erklärungen vom Deutschen Käufer.

  • Erklärung beim Erwerb eines Baugrundstücks

    Hier ist die Erklärung einer Bebauung in naher Zukunft vorgeschrieben.

  • Erklärung beim Erwerb einer Bestandsimmobilie

    Mit der Abgabe der Erklärung bestätigt der Käufer, die Immobilie nicht als Ferienimmobilie zu nutzen.

Diese Genehmigungen sind für Nicht-Österreicher vorgeschrieben

Der Hauskauf in Österreich hält für EU-Bürger zusätzliche Auflagen bereit. Welche Behörde für die Erlangung der Bescheide und Genehmigungen zuständig ist, regelt fast jede Region Österreichs individuell, ebenso die Art der Erlangung. Erst wenn alle erforderlichen Dokumente vorliegen, ist eine Eintragung des Kaufs in das Grundbuch möglich.

Die Gretchenfrage: Freizeit- oder Hauptwohnsitz?

Mit Ihrer Entscheidung, den Hauptwohnsitz nach Österreich zu verlegen, vereinfachen Sie den Genehmigungsprozess. Die Genehmigungen werden hingegen nicht so einfach zu erlangen sein, wenn Sie die Immobilie als Zeitwohnsitz oder Ferienwohnsitz nutzen möchten. Um die Eintragung des Kaufs in das Grundbuch zu erzielen, ist eine spezielle Zulassung für die Zweitnutzung erforderlich Ziel: Erlangung eines Freizeitwohnsitzbescheid.

Was es an weiteren Vorschriften im Baulandgrundverkehr gibt

Gerade in den bei Nicht-Österreichern beliebten Regionen ist man darauf bedacht, eine starke Zunahme von Ferienwohnungen zu vermeiden. Dort hat man daher weitere Vorschriften für den Baulandgrundverkehr (dies betrifft Wohnungen und Baugrundstücke) erlassen. Den Zweitwohnsitz in Österreich rücken diese Vorschriften für uns Deutsche in weite Ferne, obwohl sie sich mit dem EU-Recht vertragen. Aus den 70ern des letzten Jahrhunderts stammen die ältesten von ihnen.

Keine Einheitlichkeit in den Bundesländern: individuelle Raumordnungsgesetze

Wie die Freizeitwohnsitze geregelt werden, bestimmt jedes Bundesland für sich. Die Gesetze unterscheiden sich daher in jedem der Bundesländer. Nur begrenzte Zahlen an Ferienhäusern können in den Nachbarbundesländern erworben werden. In der Vergangenheit fanden dort bereits sehr viele Immobilienkäufe statt. Einige Regionen erfreuen sich besonderer Beliebtheit: für den Kauf von Ferienhäusern sind dies Salzburg, Vorarlberg und Tirol. Oft ist der Erwerb eines Hauses als Freizeitwohnsitz an hohe behördliche Hürden geknüpft. Man sollte sich auf mehrere Jahre einstellen, die nötig sind, die Hindernisse zu überwinden. Wer einen Gesetzesverstoß riskieren möchte, der kann nutzt seine Immobilie ohne Genehmigung als Freizeitwohnsitz. Eine gute Idee ist das nicht. Die Behörden können die Immobilie zwangsversteigern oder weitere Maßnahmen verhängen. Das Prüfen, welche Genehmigungen erforderlich sind, sollte daher ein Deutscher unbedingt dem Kauf eines Hauses in Österreich vorausgehen lassen.

Welche Beratung bietet Österreich dem deutschen Investor?

Sprechen Sie die Gemeinde an, zu welcher der Standort der Immobilie zählt. Die Gemeinde führt ein Verzeichnis aller Freizeitwohnsitze. Zusätzliche Freizeitwohnsitze werden zudem von ihr genehmigt. Dabei legt die Gemeinde das Landesraumordnungsgesetz des Bundeslandes zugrunde.

Wie ist der Begriff ‚Freizeitwohnsitz‘ definiert?

Den Landesraumordnungsgesetzen ist genau diese Definition nicht klar zu entnehmen. Vielfach definiert das Gesetz eher, was kein Hauptwohnsitz ist. Mit der Antwort auf die Frage nach dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen offenbart man schnell, ob es sich bei der Immobilie um den Freizeitwohnsitz handeln wird oder nicht. Eine Überprüfung der Nutzungsart kann seitens der Behörde jederzeit erfolgen. Wie dies allerdings in der Realität umgesetzt werden soll, bleibt offen. In der Regel geht der Überprüfung eine Anzeige voraus.

Wer sich Scherereien ersparen will, sollte sich um den Erwerb der Immobilie als Freizeitwohnsitz bemühen. Die Wohnung kann in dem Fall variabel als Ferienwohnung oder auch als hauptsächlicher Sitz verwendet werden. Zusammenstöße mit dem Gesetze werden auf dem Weg vermieden.

Der Trend zum Wohnen außerhalb der Stadt hält in Österreich an. Ein Dorf in Längenfeld im Ötztal in Tirol ist dem Österreicher lieber wie ein Loft in Wien (Foto: AdobeStock - hachri)

Der Trend zum Wohnen außerhalb der Stadt hält in Österreich an. Ein Dorf in Längenfeld im Ötztal in Tirol ist dem Österreicher lieber wie ein Loft in Wien (Foto: AdobeStock – hachri)

Immobilienpreise in Österreich 2022: aktuelle Entwicklung

Verlässliche Zahlen liefert der Preisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich (WKO) für Immobiliensuchende in Österreich. Dem Preisspiegel haben wir Details zum vierten Quartal 2021 entnommen und Trends erkannt. Der Immobilienmarkt ist von folgenden Trends geprägt:

  • Die Preise für Wohnimmobilien stiegen in nur zwölf Monaten um 12,6%. Mit 10,4% lag die Preissteigerung im dritten Quartal 2021 ein Stück niedriger.
  • Besonders Einfamilienhäuser außerhalb von Wien fanden eine sehr starke Nachfrage. Dies führte zu noch stärkeren Preissteigerungen. Deren Preise stiegen um 15,5%. Damit liegt der Wert etwa die Hälfte über der Steigerung des dritten Quartals 2021 von 10,4%.
  • Ähnlich stark stiegen die Preise für gebrauchte Wohnungen außerhalb Wiens, nämlich um 14,5 %. Die Steigerung im dritten Quartal 2021 lag dagegen noch bei 11,8%.
  • Immobilien in Wien selbst verteuerten sich nicht so stark wie Objekte außerhalb von Wien. In Wien lag die Preissteigerung im dritten und vierten Quartal 2021 bei 10,2% bzw. 11,3% im Gegensatz zu 10,6% bzw. 13,9% außerhalb Wiens.
  • Der Preisanstieg fiel am Neubauwohnungsmarkt geringer aus. Um 9,9% bzw. 10,6% stiegen die Preise in Wien im dritten und viertel Quartal. Außerhalb Wiens waren es 9,5% bzw. 10,8%.

Die Zinsen für Immobilienkredite sind noch immer auf sehr niedrigem Niveau. Mit Mietrenditen unter 4% sind Immobilien als Geldanlage noch immer sehr attraktiv.

Preisentwicklung nach dem Wohnimmobilienpreisindex Österreich für Objekte ‚in Wien‘

Wohnimmobilienpreisindex Österreich
Preisentwicklung ‚in Wien‘
– Veränderung zum Vorjahr in % –
Zeitraum Österreich gesamt Einfamilien-Häuser Eigentumswohnungen davon neu davon gebraucht
Jahresentwicklung
2019 3,9 % 4,9 % 3,0 % 4,9 % 5,9 %
2020 7,0 % 6,7 % 13,3 % 6,3 % 6,8 %
2021 11,8 % 10,8 % 8,9 % 11,0 % 10,2 %
Quartalsentwicklung
Q3/2020 9,5 % 9,4 % 13,8 % 9,1 % 8,3 %
Q4/2020 10,0 % 9,4 % 17,2 % 8,9 % 8,3 %
Q1/2021 12,3 % 10,9 % 10,0 % 11,0 % 10,4 %
Q2/2021 11,7 % 10,7 % 9,3 % 10,9 % 10,1 %
Q3/2021 10,4 % 10,2 % 5,0 % 10,7 % 9,9 %
Q4/2021 12,6 % 11,3 % 11,1 % 11,4 % 10,6 %
Quelle: OeNB, DataScience Service GmbH „(DSS)“, TU Wien, Prof. Feilmayr

Preisentwicklung nach dem Wohnimmobilienpreisindex Österreich für Objekte ‚außerhalb von Wien‘

Die Preise außerhalb von Wien zogen deutlich stärker an. Allerdings liegen die Preise dort seit Jahren auf niedrigerem Niveau als in Wien.

Wohnimmobilienpreisindex Österreich
Preisentwicklung ‚Österreich ohne Wien‘
– Veränderung zum Vorjahr in % –
Zeitraum Österreich gesamt Einfamilien-Häuser Eigentumswohnungen davon neu davon gebraucht
Jahresentwicklung
2019 3,9 % 2,0 % 2,9 % 2,3 % 3,4 %
2020 7,0 % 9,4 % 6,4 % 8,3 % 4,9 %
2021 11,8 % 12,5 % 13,0 % 12,4 % 13,4 %
Quartalsentwicklung
Q3/2020 9,5 % 12,1 % 8,3 % 9,4 % 7,2 %
Q4/2020 10,0 % 11,4 % 10,2 % 13,0 % 7,8 %
Q1/2021 12,3 % 12,9 % 14,7 % 16,7 % 12,9 %
Q2/2021 11,7 % 11,3 % 13,7 % 12,9 % 14,3 %
Q3/2021 10,4 % 10,4 % 10,8 % 9,5 % 11,8 %
Q4/2021 12,6 % 15,5 % 12,9 % 10,8 % 14,5 %
Quelle: OeNB, DataScience Service GmbH „(DSS)“, TU Wien, Prof. Feilmayr

Österreich 2022: diese Preistrends sind zu erwarten

Das Angebot wird nach wie vor hinter der Nachfrage zurückbleiben. Die Preise werden dadurch weiter ansteigen. Die frei vereinbaren Mietabschlüsse werden im Jahr 2022 weniger stark steigen wie die Inflationsrate. Wohnimmobilien in Einzellagen und Einfamilienhäuser sowie Wochenendhäuser und Baugrundstücke werden besonders im Interesse der Käufer liegen. Ein klarer Trend ist erkennbar: Die Käufer suchen Immobilien außerhalb der Stadt.

Der Österreicher nutzt gerne Immobilienportale, um seine Traumimmobilie zu finden. (Foto: AdobeStock - Travellaggio)

Der Österreicher nutzt gerne Immobilienportale, um seine Traumimmobilie zu finden. (Foto: AdobeStock – Travellaggio)

Das sind die 10 beliebtesten Immo-Portale in Österreich

  • Flatbee.at

    Wer Immobilien ohne Provision kaufen möchte, der kann auf Flatbee.at bares Geld sparen. Neben der Suche wird hier auch ein Vergleich angeboten. Ebenfalls wichtig: mit dem Preisbarometer verschafft man sich schnell einen Überblick über Marktentwicklung und Occasionen.

    Im Web: www.flatbee.at

  • Der Standard

    Wer kein Angebot zu seinen Interessen mehr verpassen möchte, der kann sich auf derStandard.at vom Suchagenten informieren lassen, wenn neue Immobilien erscheinen, die zu den eigenen Wünschen passen. Die Immobiliensuche wird vereinfacht: Checklisten, Dienste und gute Tipps helfen.

    Im Web: immobilien.derstandard.at

  • Immobilienscout24.at

    Über die Immobilienangebote hinaus gibt Immobilienscout24.at mit den Ratgebern viele wertvolle Tipps. Von Mietrecht bis Baurecht und Genehmigungen und Verordnungen helfen die Ratgeber Bauherren wie Mietern.

    Im Web: www.immobilienscout24.at

  • FindMyHome.at

    Auf FindMyHome.at bewerten Nutzer die Anbieter. So lassen sich Anbieter untereinander vergleichen. Als ‚Qualitätsmakler‘ bezeichnet FindMyHome.at die besonders gut bewerteten Anbieter. Im Jahr 2001 wurde FindMyHome.at gegründet.

    Im Web: www.findmyhome.at

  • Mietguru.at

    Viele außergewöhnliche Angebote von Immobilien Österreichs bietet das Portal Mietguru.at. Auch eine Immobilie des Tages wird als Tipp vorgestellt.

    Im Web: www.mietguru.at

  • Alle-gemeinsam.at

    Eine der unabhängigen Immobilienplattformen ist Alle-gemeinsam.at. Die Plattform richtet sich vor allem an Makler, Bauträger und Privatpersonen. Private Besitzer von Immobilien können ihre Immobilien hier kostenfrei inserieren.

    Im Web: www.alle-gemeinsam.at

  • Willhaben.at

    Wer rund um den Erwerb der Traumimmobilie Dienstleister wie Makler, Bauträger oder Hersteller sucht, findet auf Willhaben.at ein umfangreiches Anbieterverzeichnis. Mit über 1.000 Immobilien offeriert Willhaben.at ein umfangreiches Portfolio zur Pacht, Miete und zum Kauf.

    Im Web: www.willhaben.at

  • Immosuchmaschine.at

    Die Plattform Immosuchmaschine.at bietet den Nutzern umfangreiche Möglichkeiten, das Angebot zu filtern. So können Immobilien gezielt nach Bundesland oder Region ausgewählt werden. Das Einfamilienhaus in Klagenfurt und der Loft in Wien im inneren Bezirk kann hier ganz gezielt gesucht werden.

    Im Web: www.immosuchmaschine.at

  • Wohnnet.at

    Wer der Erste sein möchte, der von der neu inserierten Traumimmobilie erfährt, kann sich auf Wohnnet.at per E-Mail benachrichtigen lassen. Den Loft in Wien und das Ferienhaus in Tirol darf man sich hier erwarten.

    Im Web: www.wohnnet.at

Häufige Fragen

Kann man als Deutscher in Österreich ein Haus kaufen?

Auch als Nicht-Österreicher kann man in der Alpenregion ein Haus kaufen. Sicherheit gibt die EU-Mitgliedschaft Österreich. Landwirtschaftliche Immobilien in Österreich können jedoch nicht erworben werden.

Was muss ich beachten wenn ich in Österreich ein Haus kaufe?

Beim Hauskauf in der Alpenregion gilt das österreichische Recht. Eine Zweistufigkeit ist vorgesehen. Im ersten Schritt wird ein Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer geschlossen, das Verpflichtungsgeschäft (Titel). Als nächstes erfolgt der Eintrag des Immobilienkaufs in das Grundbuch. Dies ist der sogenannte Eigentumserwerb oder Modus.

Was kosten Immobilien in Österreich?

Der Preis-Trend für Immobilien in Österreich zeigt nach oben. Mit Blick auf die vergangenen Jahre ist nun etwa ein Drittel mehr einzuplanen. Mit etwa 241.000 Euro ist der mittlere Preis im Jahr 2018 zu beziffern. Fünf Jahre nach hinten geblickt, ist der Preis um 30,6 % Prozent gestiegen. Im Vergleich zum Vorjahr sind es 7 % mehr.

Kann man in Österreich eine Wohnung kaufen?

Deutsche können grundsätzlich in Österreich ein Haus oder eine Wohnung kaufen. Österreich ist EU-Mitgliedsland und lässt die Option zu. Eine zusätzliche Erleichterung brachte die Wohnimmobilienkreditrichtlinie von 2016, die den Kauf von Immobilien und auch das grenzüberschreitende Kreditgeschäft berührt.

Wie teuer ist ein Haus in Österreich?

In Wien (innere Stadt) liegt der Quadratmeterpreis für Wohnungen ab 130 qm bei 25.851 Euro. Im 22. Bezirk von Wien (Donaustadt) ist die Lage wie folgt: Hier zahlt man für eine Wohnung mit 50 qm einen Quadratmeterpreis von 6.629 Euro. Schaut man sich dagegen in Klagenfurt um, liegt der Preis pro Quadratmeter im Mittel bei bei 3.527 Euro (Quelle: immopreise.at).

Sind Immobilien in Österreich günstiger?

Die Kaufkraftdaten des Marktforschungsinstituts GfK zeigen: Die durchschnittliche Miete für eine Wohnung mit 80 qm liegt in Wien bei ca. 12.300 Euro pro Jahr. Zum Vergleich: Die Münchner Jahresmiete liegt bei etwa 14.800 Euro. Dies spiegelt auch die höhere Kaufkraft der Münchner. Münchner wie Wiener geben deswegen etwa 55 % des jährlichen Netto-Gehalts für die Miete aus.

Was kosten Immobilien in Österreich?

Immobilien in Österreich kosten bis zu 25.851 Euro pro Quadratmeter. In dieser Preisklasse liegt eine Wohnung in der Kern-City von Wien mit einer Größe ab 130 qm. So viel zahlt man nicht überall. In anderen Bezirken beträgt er Preis pro Quadratmeter weniger. Der Preis für eine 50-Quadratmeter-Wohnung im 22. Bezirk von Wien (Donaustadt) beträgt 6.629 Euro/qm.

Keine Kommentare

  1. Nina Hayder am

    Meine Freundin ist am Überlegen, ob sie sich ein Haus in Österreich kaufen soll. Interessant, dass dies durch die EU ohne Einschränkungen möglich ist. Dennoch werde ich bei einem Kauf von Immobilien in unserem Land bleiben.

  2. Wir wollen ein Haus in Österreich kaufen. Interessant, dass es hier verschiedne Portale für gibt. Am besten lassen wir uns auch vom Fachanwalt für Immobilienrecht beraten.

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