Im April 2023 veröffentlichte die Dr. Klein Privatkunden AG den Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB), der wertvolle Einblicke in den deutschen Baufinanzierungsmarkt bietet. Durch die sorgfältige Analyse von Daten und Trends präsentiert Michael Neumann, der Vorstandsvorsitzende des Unternehmens, wichtige Informationen über aktuelle Entwicklungen, die sowohl Kreditnehmer als auch Kreditgeber in der Baufinanzierungsbranche interessieren könnten.
Inhaltsverzeichnis: Das erwartet Sie in diesem Artikel
Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG informiert über Trends in der Baufinanzierung
Obwohl das aktuelle Zinsniveau im historischen Vergleich als eher niedrig betrachtet werden kann, sind die Kosten für eine Immobilienfinanzierung im Vergleich zu den Vorjahren gestiegen. Diese Entwicklung führt dazu, dass der maximal mögliche Kreditrahmen bei vielen potenziellen Käufern schrumpft. Aus diesem Grund müssen sich Interessenten nun nach günstigeren Immobilien umsehen, da die Zeiten der extrem niedrigen Zinsen vorbei sind. Im April dieses Jahres erreichte die durchschnittliche Darlehenshöhe für Baukredite mit 271.000 Euro den niedrigsten Stand seit etwa drei Jahren. Ende 2021 lag dieser Wert noch bei 319.000 Euro, was bedeutet, dass Käufer und Bauherren damals fast 50.000 Euro mehr für ihre Immobilienkäufe aufnehmen konnten.
Monatliche Belastung reduziert: Günstigere Konditionen für Darlehensnehmer
Mit steigenden Finanzierungszinsen erhöhen sich auch die monatlichen Kreditraten. Für eine Finanzierung von 300.000 Euro mit einer Zinsbindung von 10 Jahren, einer Tilgung von 2 Prozent und einem Beleihungsauslauf von 80 Prozent beläuft sich die Standardrate derzeit auf etwa 1.500 Euro. Im April gab es aufgrund der Bankenkrise in den USA eine leichte Senkung der Zinsen, wodurch die monatliche Kreditrate auf 1.495 Euro gesunken ist. Trotzdem bleibt das aktuelle Niveau deutlich über dem von Ende 2020 und Anfang 2021. Es wird empfohlen, dass die monatliche Kreditrate nicht mehr als ein Drittel des Nettohaushaltseinkommens beträgt, wobei individuelle Faktoren eine Rolle spielen können.
Steigender Beleihungsauslauf beeinflusst Immobilienkredite
Im April wurde eine leichte Steigerung des durchschnittlichen Beleihungsauslaufs festgestellt. Der Beleihungsauslauf bezieht sich auf den Anteil des Darlehens am Beleihungswert der Immobilie, der aktuell 83,07 Prozent beträgt. Es ist wichtig anzumerken, dass der Beleihungswert nicht notwendigerweise dem Kaufpreis entspricht, da Banken oft einen Sicherheitsabschlag berücksichtigen. Ein niedriger Beleihungsauslauf, also ein geringerer Anteil der Fremdfinanzierung, hat positive Auswirkungen auf den individuellen Zinssatz, da dadurch das Finanzierungsrisiko für die Bank verringert wird. Zusätzlich zum eigenen Kapital können auch KfW-Darlehen oder Programme von Landesbanken, die nachrangig im Grundbuch eingetragen werden, den Beleihungsauslauf reduzieren. Einige Banken betrachten diese nachrangigen Darlehen als Ersatz für Eigenkapital und bieten daher günstigere Konditionen für die Hauptfinanzierung an.
Tilgungsquote im Minusbereich: Unter 2 Prozent fallen
In der aktuellen Situation auf dem Immobilienmarkt trifft der Wunsch vieler Menschen, ein eigenes Zuhause zu besitzen, auf veränderte Bedingungen. Aufgrund der gestiegenen Bauzinsen und der anhaltenden Inflation waren potenzielle Käufer in den vergangenen Monaten eher zurückhaltend. Diese Zurückhaltung hat zu einem Anstieg des Angebots auf dem Markt geführt, da Verkäufer vermehrt bereit sind, über den Preis zu verhandeln. Dadurch ergeben sich Chancen für Käufer, die nun die Möglichkeit haben, attraktive Immobilien zu möglicherweise günstigeren Konditionen zu erwerben. Um die Finanzierung eines Eigenheims tragbar zu machen, entscheiden sich viele Darlehensnehmer für eine niedrige Tilgungsrate von 1,89 Prozent, die seit April unverändert ist. Interessanterweise liegt die anfängliche Tilgungsrate nun schon seit einem halben Jahr unter 2 Prozent.
Historischer Tiefstand: Zinsbindung erreicht neuen Tiefpunkt
Im April sind die Darlehensnehmer weniger bereit, sich langfristig an Zinssätze zu binden als im Vormonat März. Die durchschnittliche Zinsbindung beträgt nun zwölf Jahre und vier Monate, was eine Abnahme um acht Monate im Vergleich bedeutet. Obwohl eine kürzere Laufzeit oft zu günstigeren Zinssätzen führt, zeigt die durchschnittliche Zinsbindung, dass Immobilienkäufer immer noch auf Stabilität und Sicherheit bei der Rückzahlung ihres Darlehens setzen. Gleichzeitig behalten sie sich jedoch die Möglichkeit vor, das Darlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung zu kündigen, falls das Zinsniveau zu diesem Zeitpunkt vorteilhafter ist.
Forward-Darlehen finden wenig Anklang, KfW-Darlehen bevorzugt
Im Monat April ist erneut eine rückläufige Nachfrage nach Forward-Darlehen zu beobachten, die einen Wert von 3,03 Prozent erreicht und somit den dritten aufeinanderfolgenden Monat sinkt. Anschlussfinanzierer nutzen die Möglichkeit eines Forward-Darlehens in Verbindung mit einem Zinsaufschlag, um sich die aktuellen Konditionen für einen Zeitraum von bis zu fünfeinhalb Jahren im Voraus zu sichern. Diese Vorgehensweise kann als eine Art Absicherung gegen mögliche Zinsentwicklungen betrachtet werden. Insbesondere sicherheitsorientierte Eigentümer profitieren davon, da sie dadurch bereits jetzt die zukünftigen Monatsraten festlegen können. Unter der Annahme, dass keine größeren Zinssteigerungen zu erwarten sind und die Zinsen derzeit eher seitwärts tendieren, neigen Kreditnehmer dazu, abzuwarten und den Markt für ihre Anschlussfinanzierung genau zu beobachten.
In den letzten Monaten hat sich die Inanspruchnahme der Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) erhöht. Mit einem aktuellen Anteil von 6,18 Prozent am Gesamtvolumen zeigen die Programme erstmals seit fast zwei Jahren wieder einen Zuwachs über die 6-Prozent-Marke hinaus.
Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung: Aktuelle Entwicklungen im Fokus
Der DTB ist ein Indikator, der die monatliche Entwicklung der wichtigsten Parameter einer Baufinanzierung darstellt. Dabei werden nicht nur die Darlehenshöhe, der Tilgungssatz und der Beleihungsauslauf erfasst, sondern auch die Verteilung der verschiedenen Arten von Darlehen. Zusätzlich gibt die Standardrate Auskunft darüber, wie hoch die monatliche Belastung für ein durchschnittliches Darlehen in Höhe von 300.000 EUR ist. Im Gegensatz zu durchschnittlichen Zinssätzen, die oft schwer vergleichbar sind, ermöglicht die Standardrate dem Privatkunden einen direkten Kostenvergleich für die Finanzierung einer Immobilie. Die Daten für den DTB werden monatlich aus der EUROPACE-Plattform gewonnen. EUROPACE fungiert als unabhängiger Marktplatz für Immobilienfinanzierungen in Deutschland und bildet die Grundlage für den DTB. Pro Monat werden rund 35.000 Transaktionen mit einem Gesamtvolumen von knapp 8 Mrd. Euro in die Berechnungen einbezogen.
