Freiburg im Breisgau gehört zu den dynamischsten und zugleich teuersten Immobilienmärkten in Deutschland, mit durchschnittlichen Kaufpreisen von rund 5.400 Euro pro Quadratmeter. In exklusiven Arealen wie Herdern oder Altstadt steigen die Preise mitunter auf über 6.000 Euro je Quadratmeter. Über das Modell der Ehegattenschaukel lässt sich durch eine Übertragung zum aktuellen Verkehrswert an den Ehepartner eine neue AfA-Grundlage schaffen und die jährliche Steuerlast reduzieren. Spezielle Ausnahmeregelungen im Grunderwerbsteuergesetz unterstützen dabei.
Inhaltsverzeichnis: Das erwartet Sie in diesem Artikel
Eigentümer profitieren jetzt dauerhaft von attraktivem Wertzuwachs und Steuervorteilen
Der Immobilienmarkt in Freiburg im Breisgau verzeichnet aktuell durchschnittliche Kaufpreise von rund 5.400 Euro pro Quadratmeter. In erstklassigen Lagen wie Herdern oder Altstadt liegen die Preise sogar über 6.000 Euro. Insbesondere Käufer und Eigentümer, die ihre Objekte vor mehr als zehn Jahren erworben haben, profitieren von starken Wertsteigerungen und daraus resultierenden steuerlichen Spielräumen. Diese bieten Möglichkeiten, Abschreibungen neu anzusetzen und Steuervorteile zu generieren. Professionelle Beratung optimiert das Vorgehen nachhaltig effizient.
Durch Ehegattenschaukel entsteht neue Kaufpreisbasis für Abschreibung und Steueroptimierung
Bei der Ehegattenschaukel erfolgt eine interne Immobilienübertragung mit dem Ziel, die AfA-Basis zu aktualisieren. Der Verkäufer überträgt eine im Bestand vermietete Immobilie zum aktuellen Verkehrswert an den Ehepartner. Dieser nutzt den neuen Kaufpreis als Ausgangspunkt für die lineare Abschreibung, wodurch sich die jährlichen AfA-Beträge erhöhen. Folglich steigen die Werbungskosten gegenüber den erzielten Mieteinnahmen. Das führt zu einer spürbaren Senkung der steuerpflichtigen Einkünfte und damit zu einer geringeren Steuerzahlung dauerhaft wirkungsvoll.
Ehepartnerverkauf nach zehn Jahren schafft steuerliche Gestaltungsmöglichkeit durch AfA
Bei der familiären Immobilienübertragung verkauft ein Ehepartner eine seit mindestens zehn Jahren vermietete Wohnung zum gegenwärtigen Verkehrswert an den anderen. Die vollständige Eigen- oder Fremdfinanzierung ist zwingend, da Schenkungen ausgeschlossen werden. Der Notar protokolliert und beglaubigt den Kaufvertrag, wodurch die Rechtssicherheit der Übertragung gewährleistet wird. Nach Eintragung im Grundbuch bleibt das Objekt weiter vermietet, und die AfA-Basis wird auf den neuen Kaufpreis umgerechnet, um Abschreibungsbegünstigungen zu nutzen dauerhaft effizient gestaltet.
Paar erzielt durch Ehegattenschaukel 35 Prozent Steuervorteil: 1.050 Euro
Vor über einem Jahrzehnt zahlte ein Ehepaar in Freiburg-Zähringen 280.000 Euro für eine Eigentumswohnung, die seither vermietet wird. Aktuelle zertifizierte Gutachten schätzen den Verkehrswert auf derzeit 480.000 Euro und gehen vereinfachend von einem 75-prozentigen Gebäudeanteil aus. Ursprünglich betrug die AfA 4.200 Euro pro Jahr. Die Durchführung der Ehegattenschaukel führt zu einer Neuberechnung der AfA auf 7.200 Euro, wodurch bei 35 Prozent Steuersatz eine jährliche Entlastung von netto 1.050 Euro resultiert.
Saubere vertragliche Gestaltung sorgt für zügige Anerkennung der Ehegattenschaukel
Die Finanzbehörde setzt für die steuerliche Gültigkeit einer Ehegattenschaukel vier zwingende Voraussetzungen voraus: die Immobilie muss aktuell vermietet sein, der Kaufpreiswert nachvollziehbar am Markt orientiert, die Finanzierung von einem Ehegatten selbstständig getragen und der Kaufvertrag rechtlich sauber gestaltet sein. Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten durch einen vereidigten Gutachter stellt die Objektivität sicher. Eine lückenlose Dokumentation der Gutachterbewertung, Finanzierungsbelege und Mietverträge ist erforderlich, um steuerliche Risiken wirksam auszuschließen. Dies vermeidet spätere Streitigkeiten effektiv.
Optimierte Vermögensstruktur durch Partneranteile an Freiburger Immobilienportfolios inklusive Vauban
Gleichzeitig lassen sich mit diesem Ansatz mehrere Objekte in Freiburg, etwa in Betzenhausen, Stühlinger und im nachhaltigen Stadtteil Vauban, steuerlich optimieren. Entscheidend ist, dass beide Ehepartner entsprechend ihrem Vermögensanteil beteiligt bleiben, um die steuerliche Effizienz der AfA-Neuberechnung dauerhaft zu sichern. Diese Maßnahme stärkt die langfristige Vermögensstruktur und passt sich an mögliche familiäre Entwicklungen an. Für eine rechtssichere Umsetzung empfiehlt sich unverzüglich eine notwendige detaillierte, individuelle Beratung durch einen spezialisierten Steuerexperten.
Bei der Ehegattenschaukel handelt es sich um eine strategische Steuergestaltung, bei der ein Ehegatte eine langjährig vermietete Immobilie zum aktuellen Marktwert vom Partner erwirbt und dadurch eine neue AfA-Bemessungsgrundlage entsteht. Die daraus resultierende erhöhte lineare Abschreibung reduziert dauerhaft die Steuerlast. Für eine akzeptierte Umsetzung erfordert der Fiskus eine nachvollziehbare Verkehrswertfeststellung, eine selbstständige Finanzierung, eine notarielle Beurkundung des Verkaufs sowie einen fortgesetzten Mietbetrieb. Eine sorgfältig geführte Dokumentation erleichtert die spätere Finanzamtsprüfung.
