Posted on 13 August.2018

Grundbesitz Frankreich: Tipps zu Altersvorsorge im Ausland. Rechtssicher Immobilien erwerben und den Ruhestand im französischen Domizil verbringen.

Grundbesitz Frankreich: Tipps zu Altersvorsorge im Ausland

Für viele ist es ein Traum: Im Alter unter südlicher Sonne im Eigentum leben. Grundbesitz in Frankreich zu erwerben gehört dabei zu den bevorzugten Wünschen. Wie groß das Wohnobjekt und in welcher Region es stehen soll, hängt natürlich auch vom Geldbeutel ab. Unabhängig davon muss sich jeder potentielle Hauskäufer ausführlich über die Gesetze im Wunschland erkundigen. Auch wer bei den französischen Nachbarn Eigentum für die Altersvorsorge erwerben will, sollte die Eigenheiten des Marktes kennen.

Video: Der rechtliche Ratgeber für Frankreich: 5 Tipps für Auswanderer

Bekommen Rentner ähnliche Leistungen wie in Deutschland?

Finanzielle Fragen stehen immer an erster Stelle. Auch die nach der Zahlung der gesetzlichen Rente. Ruheständler bekommen diese auf jeden Fall zugeschickt, und das übrigens weltweit. Auch eine mögliche Erwerbsminderungsrente kann innerhalb der EU-Staaten und der Schweiz bezogen werden. Einzig die Leistungen zur Pflege können von Deutschland abweichen, und zwar auch in Frankreich. Hier gelten nationale Regeln und die bieten häufig einen geringeren Leistungskatalog. Inwieweit eine private Altersvorsorge anerkannt wird oder ob hier Abzüge drohen, sollte jeder Versicherungsnehmer individuell mit seinem Anbieter klären. Am besten, bevor der Umzugswagen gepackt ist.

Der Traum von einer Immobilie als Altersvorsorge kann Realität werden. (#1)

Der Traum von einer Immobilie als Altersvorsorge kann Realität werden. (#1)

Grundbesitz Frankreich: Selber nutzen oder weiter vermieten?

Natürlich besteht immer die Möglichkeit, einen Teil des Jahres im französischen Domizil und den Rest in der Heimat zu verbringen. Mit einem solchen Zweitwohnsitz ist man auf der sicheren Seite, vor allem wenn es die eigenen Finanzen zulassen. Diese zu verbessern, dafür gibt es auch Lösungen: Damit das Eigentum nicht leer steht und weiter Einnahmen fließen, kann das Objekt in der Zeit der Abwesenheit an Urlauber oder sogar an längere Residenten vermietet werden. Die Frage, ob sich das Ganze finanziell lohnt, hängt auch wieder vom Ort, der Größe von Wohnobjekt und der Region sowie der gewünschten Aufenthaltsdauer zahlender Gäste ab.

Hier eine wichtige Checkliste, was vor dem Erwerb von Eigentum im Ausland noch zu beachten ist:

  • Keinen Spontankauf tätigen und vor allem nicht während des Urlaubs. Hinter vermeintlichen Schnäppchen lauern oft versteckte Kosten
  • Immer auch Kosten für den Unterhalt berücksichtigen
  • Steuern, Notar oder Grundbucheinträge müssen auch beglichen werden. Diese versteckten Kosten sind häufig deutlich teurer als in Deutschland
  • Wirklich rechtssicher Immobilien erwerben und nicht bei vermeintlichen Besitzern Geld hinterlegen (Notar oder Rechtsanwalt hinzuziehen)
  • Verträge penibel prüfen, notfalls auch mit Vertrauensperson oder Dolmetscher
  • Niemals Zahlungen in bar auf die Hand leisten
  • Kompetenten Steuerberater über den Kauf informieren und Tipps einholen (auch in Form einer Zweitmeinung)

Grundbesitz Frankreich: Können sich Interessenten die Immobilie überhaupt leisten?

Grundvoraussetzung vor jedem Erwerb ist natürlich ein bestimmtes Vermögen. Kann sich der Interessent das Eigentum überhaupt leisten? Denn neben dem Bezahlen von Immobilie und Grund muss ja in der Regel auch der ganz normale Lebensunterhalt daheim finanziert werden. Und wenn man Häuser und Grundstücke erwerben kann und will, gelten selbstverständlich französische Gesetze. Die können sich trotz gemeinsamer EU-Mitgliedschaft erheblich von deutschem Recht unterscheiden. Wichtiger Tipp: Bevor man irgendein Papier unterschreibt, sollte man vorher einen Experten für französisches Immobilienrecht konsultieren.

Eine Immobilie als Altersvorsorge kann selbst genutzt werden oder teilweise an Urlauber vermietet werden. (#2)

Eine Immobilie als Altersvorsorge kann selbst genutzt werden oder teilweise an Urlauber vermietet werden. (#2)

Grundbesitz Frankreich: Juristische Fallstricke vermeiden

Ist ein passendes und finanzierbares Objekt gefunden und ist man sich mit dem Besitzer einig, kann der Kauf sofort vollzogen werden. Im Gegensatz zu Deutschland, wo eine amtliche Beurkundung zwingend laut Bürgerlichem Gesetzbuch (§ 311b BGB) vorgeschrieben ist. Auch eine besondere Form des Schreibens ist nicht erforderlich. Verkäufer und Käufer können sofort die Eigentumsverhältnisse ändern, wenn sich beide Parteien hinsichtlich Preis und etwaiger individueller Bedingungen einig sind.

Amtlich bestellter Makler ist üblich

Es ist also unglaublich leicht möglich, neuer Besitzer einer Immobilie oder von Land zu werden. Aus diesem Grund hat sich in Frankreich ein Kompromiss für mehr Rechtssicherheit eingebürgert: Der Erwerb über einen staatlich zugelassenen Makler, der im Besitz einer sogenannten Carte professionelle ist. Auch Notare können übrigens in dieser Form gegenüber dem Käufer und Verkäufer auftreten. Allerdings erst nach einem schriftlichen Auftrag. Wie und vom wem dann später das Honorar gezahlt wird, entscheidet man in Frankreich in den meisten Fällen völlig individuell. Manchmal zahlen auch Käufer und Verkäufer 50:50 an den Makler.

Die Freude ist groß, wenn Grundbesitz erworben und mit Gewinn wieder veräußert wird. (#3)

Die Freude ist groß, wenn Grundbesitz erworben und mit Gewinn wieder veräußert wird. (#3)

Grundbesitz Frankreich: Achtung vor dem Begriff „Vorvertrag“

In dieser Phase schließen die Beteiligten meistens einen sogenannten Vorvertrag. Dieser ist aber bereits weitgehend verbindlich. Eine Anzahlung von 10 Prozent des Kaufpreises ist üblich und wird auch bei einem möglichen Rücktritt nicht mehr erstattet. Wer also für 500.000 Euro Grundbesitz in Frankreich erwirbt, eine Anzahlung von 50.000 Euro leistet, eine Frist von 7 Tagen verstreichen lässt und dann vom Vorvertrag zurücktritt, sieht sein Geld nicht wieder. Noch ärger kann es übrigens den Verkäufer treffen. Verweigert er nach Abschluss eines Vorvertrages die Übergabe, muss er unter Umständen ein Vielfaches an Entschädigung leisten. Möglich ist auch ein für den Käufer bindendes Kaufangebot (offre d´achat), aber der Vorvertrag kommt häufiger vor.

Dieser Vorvertrag für Grundbesitz in Frankreich enthält bereits zahlreiche verbindliche Erklärungen, natürlich in französischer Sprache. Umso wichtiger ist es, spätestens jetzt eine Vertrauensperson mit perfekten Französisch-Kenntnissen heranzuziehen. Das schützt vor bösen Überraschungen. Darüber hinaus kann man versuchen, günstige Ausstiegsklauseln zu formulieren. So dass zum Beispiel das angezahlte Geld im Falle eines Rücktritts des Käufers wieder zurück gezahlt wird. In der Fachsprache handelt es sich um die Aufnahme von Bedingungen zur Auflösung des Vertrages (conditions suspensives). Gegenüber Dritten entfaltet der Kaufvertrag erst endgültige Wirkung, wenn er notariell beglaubigt wurde und im Grundbuch eingetragen wurde (enregistrement dans les fichiers immobiliers – publicité foncière). Aber auch hier sollten Erwerber vorsichtig bleiben, weil die beurkundeten Kaufverträge ohne sachliche Prüfung eingetragen werden. Auch deshalb bleibt der geschlossene Vorvertrag ein sehr wichtiges Dokument, das in Verbindung mit einem amtlich zugelassenen Notar die nötige Rechtssicherheit in der Regel vermittelt. Das Eigentum an der Bretagne oder der Grund und Boden am Mittelmeer kann dann richtig genossen werden.

Grundbesitz Frankreich: Schenkung einer Immobilie

Wer im fortgeschrittenen Alter den Grundbesitz in Frankreich an seine Nachkommen verschenken will, kann dies empfehlenswert sein. Nicht zuletzt, weil im französischen Erbrecht geringe Steuerfreibeträge existieren. Auch ein lebenslanges Wohnrecht für den Schenker kann ähnlich wie in Deutschland vereinbart werden. Erfolgt die Übergabe rechtzeitig, entfallen unter Umständen auch auf teure Immobilien nur geringe Steuerbeträge. Wird das Haus aber nur als Ferienimmobilie beziehungsweise Zweitwohnsitz genutzt, können bei einem schnellen Verkauf hohe Steuern auf den Verkäufer zukommen. Solche Wohnobjekte sollte man besser langfristig behalten, zum Beispiel als Familiensitz.


Bildnachweis:©Shutterstock-Titelbild: Dennis van de Water -#1: Monkey Business Images -#2: ESB Professional -#3: oneinchpunch

Über 

Marius Beilhammer, Jahrgang 1969, studierte Journalismus in Bamberg. Er schreibt bereits viele Jahre für technische Fachmagazine, außerdem als freier Autor zu verschiedensten Markt- und Businessthemen. Als fränkische Frohnatur findet er bei seiner Arbeit stets die Balance zwischen Leichtigkeit und umfassendem Know-how durch seine ausgeprägte Affinität zur Technik.